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破產(chǎn)清算

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房產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，購房人還能拿到房嗎？如何應(yīng)對(duì)？

時(shí)間：2021-01-28 17:54:03 來源：作者：

　　近年來，房地產(chǎn)領(lǐng)域中小開發(fā)商破產(chǎn)的頻頻發(fā)生，2020年開年就有74家房地產(chǎn)破產(chǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，債務(wù)人、建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人、購房人等諸多利益主體錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)于購房人來說，最好自然是可以依照合同拿到房子。但是企業(yè)一旦破產(chǎn)重整，處于弱勢(shì)地位的個(gè)人購房者還能如愿嗎？下面就幾種不同的情況分別探討一下。

　　一、購房人已經(jīng)付清全部價(jià)款

　　購房人已經(jīng)支付全部房款的情況下，無論房屋是否建成或是否辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)2002年最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》中第71條規(guī)定，屬于尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，購房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更房屋登記。例如張麗君與寧波東來日盛置業(yè)有限公司與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛案，法院認(rèn)為商品房買賣屬于特定物買賣，涉案商品房雖未辦理產(chǎn)權(quán)證，但原告已支付全部購房款，應(yīng)不屬于被告的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，向原告交付商品房。

　　但是在實(shí)踐中，如果房屋未建成，破產(chǎn)管理人行使合同解除權(quán)有可能會(huì)得到法院的支持。例如李春暉與浙江華人國際置業(yè)有限公司與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛一案中，一審法院認(rèn)為華人公司客觀上已不能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，亦不能繼續(xù)履行合同約定的交付義務(wù)及配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)；又因國際商貿(mào)大廈系華人公司主要資產(chǎn)，若對(duì)其整體處置，有利于對(duì)其重新進(jìn)行規(guī)劃布局，有利于發(fā)揮其物業(yè)整體功能，進(jìn)而更有利于維護(hù)包括李春暉在內(nèi)的所有債權(quán)人的利益為由支持管理人解除了購房合同。在這種情況下，購房人只能請(qǐng)求賠償損失。

　　二、雖未付清房款，已經(jīng)交付使用房屋。

　　雖然購房人未付清全部價(jià)款，但是房屋已經(jīng)用于居住，且名下并無其他可居住房屋。根據(jù)現(xiàn)有法律保障消費(fèi)性購房人的基本生存權(quán)的精神，破產(chǎn)管理人不能解除合同而只能選擇繼續(xù)履行合同，購房人可以要求管理人辦理轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)手續(xù)，并向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更房屋登記。

　　三、購房人尚未付清全部價(jià)款，且無使用。

　　購房人尚未支付全部購房款的，且無使用。根據(jù)現(xiàn)有法律和司法解釋，購房人簽訂商品房買賣合同屬于雙方均未履行完畢的合同，購房人是沒有特殊保護(hù)的。在這種情況下，購房人是否能獲得房屋所有權(quán)，只能取決于破產(chǎn)管理人是否履行合同。如果管理人根據(jù)《破產(chǎn)法》第18條決定解除合同，雖然購房人可以要求損害賠償，但是只能以普通債權(quán)人的身份參與破產(chǎn)分配。

　　例如湖南高院在鄔義兵、湖南新國置業(yè)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛案二審民事判決書中認(rèn)為：就211號(hào)房屋而言，鄔義兵的付款義務(wù)尚未完全履行完畢，新國置業(yè)公司交付房屋的義務(wù)尚未履行，根據(jù)《破產(chǎn)法》第18條之規(guī)定，案涉《商品房買賣合同》中關(guān)于211號(hào)房屋部分應(yīng)視為已經(jīng)解除。

　　雖然在這種情況下對(duì)購房人很不利，但是購房人并非沒有保護(hù)自己的方法。根據(jù)《物權(quán)法》第20條，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”由此可知，預(yù)告登記權(quán)利人的處分權(quán)雖然是消極的，但是可以排除破產(chǎn)管理人對(duì)房屋進(jìn)行任意處分或清算分配的權(quán)利，管理人就已做預(yù)告登記的房屋可獲利益的途徑只剩下繼續(xù)履行《房屋買賣合同》了。

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